Investimenti alberghieri: torna la fiducia, ma il mercato resta polarizzato

Il comparto alberghiero in Italia registra una significativa ripresa, con un totale di investimenti pari a 2,1 miliardi di euro nel 2024. Questo rappresenta una crescita del 36% rispetto ai 1,54 miliardi del 2023, anno che aveva segnato un netto rallentamento rispetto ai precedenti. I dati, diffusi da CBRE, sottolineano il ritorno di fiducia degli investitori, trainato soprattutto dai settori leisure e dalle principali città d’arte. Tuttavia, una lettura più attenta del mercato evidenzia una dinamica polarizzata, in cui solo una parte del territorio beneficia appieno di questa rinnovata attenzione.

Roma e Milano dominano la scena

Come emerge dal report CBRE e dal Data Hub sul Real Estate, Roma e Milano continuano a essere il fulcro degli investimenti. Queste città hanno attratto un numero significativo di operazioni di alto profilo, confermando il loro ruolo di hub principali per il turismo internazionale e gli operatori di lusso.

Roma si distingue per la sua capacità di attrarre investitori grazie a un mix di fattori: turismo internazionale in forte crescita (con presenze rilevanti da Stati Uniti, Europa e Asia), una domanda di soggiorni più lunghi e un mercato orientato a strutture di fascia alta. Il 2024 ha visto importanti transazioni nella Capitale, con l’apertura di nuovi hotel di lusso e la ristrutturazione di edifici storici, sottolineando la continua centralità della città nel panorama immobiliare alberghiero.

Milano, dal canto suo, consolida il suo ruolo di polo finanziario, culturale e di eventi internazionali. Le transazioni nel capoluogo lombardo si sono concentrate su hotel di lusso e boutique hotel, destinati a un pubblico esigente che combina turismo leisure e business. Gli investimenti sono stati sostenuti anche dalla prospettiva di eventi globali, come le Olimpiadi e Paralimpiadi invernali del 2026, che alimentano ulteriormente l’interesse per il mercato alberghiero locale.

Le difficoltà delle destinazioni secondarie e della fascia intermedia

Nonostante l’ottimismo generale, il mercato italiano continua a mostrare un forte squilibrio. Se le città di Roma e Milano beneficiano di investimenti significativi, le destinazioni secondarie e la fascia intermedia restano in gran parte escluse da questa ondata di interesse.

Secondo il report, alcune transazioni in destinazioni secondarie, come l’acquisto del Golden Palace Hotel di Torino o del Grand Hotel Poltu Quatu di Arzachena, rappresentano eccezioni piuttosto che la regola. Questi mercati, che potrebbero essere appetibili anche per il turismo domestico, vedono uno sviluppo limitato, spesso concentrato sull’extra-alberghiero e gestito da operatori nazionali più che internazionali. La mancanza di investimenti strutturali in queste aree rischia di perpetuare un trend che penalizza il turismo italiano, soprattutto nelle fasce di prezzo medie.

Anche la domanda interna, che potrebbe essere una leva importante per il settore, non è adeguatamente intercettata. Il turismo italiano si orienta prevalentemente verso soluzioni extra-alberghiere, dove l’offerta è spesso più accessibile rispetto a un panorama alberghiero sempre più focalizzato sul segmento di lusso.

Focus sul mercato internazionale

Un altro elemento che emerge è il continuo predominio del mercato internazionale nelle decisioni di investimento. I grandi brand e i nuovi operatori sembrano interessati quasi esclusivamente a destinazioni con un forte richiamo turistico estero, come Roma e Milano, o a mete stagionali di lusso. Questa scelta strategica tende a ignorare il potenziale di una domanda interna che, se ben sfruttata, potrebbe contribuire a un’espansione più equilibrata del settore.

Prospettive

Il 2024 segna senza dubbio un anno positivo per gli investimenti alberghieri in Italia, ma il mercato rimane fortemente concentrato. Roma e Milano si confermano protagoniste indiscusse, mentre le destinazioni secondarie e le fasce intermedie restano ai margini, sostenute principalmente da operatori nazionali e dall’extra-alberghiero.

Per colmare questo divario, sarebbe necessario un cambio di prospettiva da parte degli investitori, con una maggiore attenzione alle opportunità offerte dalle destinazioni meno note e a un’offerta più accessibile per il mercato interno. Solo così il settore potrà crescere in modo sostenibile e inclusivo, rispondendo alle esigenze di un turismo sempre più diversificato.

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